O mercado de galpões logísticos em Santa Catarina vive um cenário de escassez de espaços disponíveis, mormente no litoral setentrião do Estado. Dados do relatório Market Beat Industrial – 4º trimestre de 2025, da Cushman & Wakefield, indicam que a vacância logística na região está aquém de 3%, percentual considerado extremamente insignificante para o setor. Em confrontação, a média vernáculo de galpões vagos chegou a 7,7% em 2025, o que evidencia o descompasso entre oferta e demanda no estado.
Esse cenário tem sido descrito por especialistas uma vez que um provável “apagão logístico”, principalmente em áreas próximas aos principais portos e ao eixo da BR-101. Aliás, a escassez de terrenos disponíveis e a subida demanda de Operadores Logísticos e empresas importadoras pressionam ainda mais o mercado imobiliário logístico da região.
Segundo o levantamento, nas regiões portuárias do litoral catarinense, a falta de estoque de galpões logísticos de sobranceiro padrão (“Triple A”) no eixo da BR-470 começa a modificar o perfil dos empreendimentos. Gradualmente, o padrão de galpões isolados vem sendo substituído por estruturas mais complexas, conhecidas uma vez que Campus Industriais Logísticos, que concentram múltiplos operadores em um mesmo multíplice.
Essa transformação está diretamente relacionada às exigências operacionais de empresas internacionais que atuam no negócio exterior. Cada vez mais, essas companhias demandam certificações ambientais, uma vez que a LEED, além de infraestrutura preparada para novas tecnologias logísticas, uma vez que eletrificação de frotas e gestão do dedo de pátios, recursos que normalmente não estão presentes no estoque de galpões mais antigos.
Campus industrial logístico surge uma vez que resposta à escassez de galpões
Dentro desse contexto, surge o Ciway 470, empreendimento em desenvolvimento em Navegantes (SC) pelo Grupo Saes. O projeto apresenta um padrão denominado de “condomínio de eficiência”, que procura integrar infraestrutura logística, tecnologia e sustentabilidade em um único multíplice.
O empreendimento foi planejado para operar uma vez que um núcleo multioperador, com estrutura capaz de atender simultaneamente diferentes empresas. Entre os recursos previstos estão usinas solares para autossuficiência energética, pátios digitalizados por meio de Internet das Coisas (IoT) e sistemas de segurança compartilhada.
Projetado para se tornar o maior multíplice logístico privado da região, o Ciway 470 possui Valor Universal de Investimento (VGI) de aproximadamente R$ 700 milhões. O empreendimento será implantado em um terreno de 430.000 m² e oferecerá tapume de 200.000 m² de Superfície Bruta Locável (ABL), volume equivalente a aproximadamente 25 campos de futebol de infraestrutura de armazenagem.
De convenção com Erivelto Saes, CEO do Grupo Saes, as exigências técnicas do mercado logístico mudaram significativamente nos últimos anos. “A indústria catarinense e o setor importador não aceitam mais o galpão simples, por exemplo, sem doca niveladora ou sem pé-direito de 12 metros. O dispêndio da ineficiência operacional superou o dispêndio do aluguel”, analisa.
A localização do empreendimento também foi definida com foco na integração logística regional. O Ciway 470 está situado no entroncamento da BR-470 com a BR-101, ponto estratégico que conecta os portos de Navegantes e Itajaí ao interno do estado e aos principais corredores de distribuição.
Outro diferencial do projeto é o padrão modular adotado para os galpões. Diferentemente dos tradicionais “Big Boxes” monousuários, o multíplice contará com 94 galpões modulares, com áreas que variam entre 1.800 m² e 6.000 m². Essa estrutura permite a instalação simultânea de quase uma centena de empresas, ampliando a flexibilidade operacional e a ocupação do espaço logístico.
Segundo os responsáveis pelo projeto, o cenário de vacância logística aquém de 3% em Santa Catarina tem despertado interesse crescente de investidores no setor. A estudo apresentada pelo empreendimento indica que ativos logísticos de padrão Triple A, historicamente restritos a fundos imobiliários e investidores institucionais, começam a se tornar mais acessíveis em novos modelos de investimento.
Nesse contexto, o projeto procura tomar a valorização imobiliária gerada pelo atual desequilíbrio entre oferta e demanda na região, cenário que alguns analistas do setor têm chamado de “anomalia catarinense”, caracterizada pela baixa vacância e pela elevada procura por infraestrutura logística moderna.