O mercado de fundos imobiliários (FIIs) no Brasil vem ampliando sua presença fora do tradicional eixo Rio-São Paulo, e a região Sul tem ganhado relevância nesse movimento. Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul aparecem entre os estados que mais atraem atenção de investidores interessados em ativos ligados à logística, indústria e agronegócio.
A procura por diversificação geográfica e oportunidades em mercados menos saturados tem impulsionado investimentos em regiões consideradas estratégicas para distribuição de cargas, armazenagem e operações industriais. Nesse contexto, o Sul reúne características que fortalecem o interesse do capital institucional, uma vez que infraestrutura logística consolidada, possante presença agroindustrial e renda média elevada.
Atualmente, o Brasil possui mais de 400 fundos imobiliários listados em bolsa, com patrimônio líquido confederado superior a R$ 200 bilhões. Apesar disso, ainda não existe um recorte público consolidado que permita identificar a distribuição geográfica dos ativos ou das gestoras, já que os dados divulgados pela Percentagem de Valores Mobiliários (CVM) e pela B3 são apresentados em contexto vernáculo.
Segundo Caio Marcio Eberhart, sócio da Tesk Advogados, a descentralização do mercado tende a propiciar regiões economicamente diversificadas e com possante atividade empresarial. “O Sul reúne características relevantes para o mercado imobiliário: base industrial consistente, agronegócio competitivo, boa renda média e localização estratégica para logística. Isso amplia o interesse por ativos regionais e cria oportunidades fora dos grandes centros tradicionais”, afirma.
Fundos imobiliários avançam com logística e agronegócio
Entre os segmentos apontados uma vez que mais promissores para a região Sul estão os empreendimentos logísticos e os ativos ligados diretamente à masmorra agroindustrial. O prolongamento do transacção eletrônico, da distribuição regional e das exportações agrícolas tem ampliado a demanda por galpões, centros de distribuição, silos e imóveis operacionais.
No setor logístico, a região concentra importantes corredores rodoviários e chegada estratégico aos países do Mercosul. Outrossim, portos uma vez que Paranaguá, Itajaí e Navegantes fortalecem o posicionamento do Sul nas operações de transacção exterior e escoamento da produção agrícola e industrial.
Já o agronegócio continua sendo um dos principais vetores econômicos regionais. A presença de cooperativas, frigoríficos, produção de grãos e cadeias exportadoras sustenta a premência de novos ativos imobiliários voltados ao armazenamento e processamento de mercadorias.
“Há espaço relevante para estruturas imobiliárias ligadas ao agro e à logística, mormente em cidades médias e polos produtivos que ainda recebem menor atenção do capital institucional”, destaca Eberhart.
Outro movimento observado no setor é o aumento gradual da participação de investidores locais. Segundo agentes do mercado, investidores residentes fora do eixo financeiro tradicional têm demonstrado maior interesse por ativos próximos de sua verdade econômica e regional.
De concórdia com especialistas, essa proximidade pode propiciar estratégias de longo prazo e ampliar o engajamento dos investidores com os empreendimentos. “Quando o investidor conhece a dinâmica econômica da região e compreende melhor o ativo investido, tende a ter maior intimidade e crédito. Isso pode ser um diferencial relevante em estratégias regionais”, explica o jurisconsulto.
Embora a legislação dos fundos imobiliários seja federalista e não existam incentivos tributários estaduais específicos para os FIIs, programas regionais voltados à instalação de centros logísticos e operações industriais podem aumentar a competitividade econômica dos ativos que compõem as carteiras dos fundos.
Na prática, fatores uma vez que localização estratégica, infraestrutura disponível, demanda operacional e dispêndio de implantação acabam funcionando uma vez que diferenciais importantes para atrair investimentos. Segundo Eberhart, “o diferencial regional normalmente não está ligado a mercê fiscal direto ao fundo, mas na competitividade econômica do ativo subjacente — seja pela localização, pela demanda operacional ou pelo dispêndio de implantação”.
Com o progresso da demanda por ativos fora dos grandes centros e a procura por novas oportunidades de geração de renda, a tendência é que a região Sul amplie sua participação no mercado brasiliano de fundos imobiliários nos próximos anos.
